Oczywiście, kredyt hipoteczny w banku jest zazwyczaj tańszym i długoterminowo korzystniejszym sposobem finansowania dużych potrzeb. Niskie odsetki, kilkudziesięcioletni harmonogram spłat i ochrona obowiązujących regulacji sprawiają, że dla wielu osób właśnie on będzie pierwszym wyborem. Jednak nie zawsze jest osiągalny. Wystarczy nietypowa forma dochodu, opóźnienie w spłacie chwilówki, wpis windykacyjny w BIK albo tocząca się egzekucja komornicza, by bankowa „zielona lampka” zamieniła się w czerwone światło. Właśnie tu pojawia się alternatywa – pożyczka prywatna pod hipotekę obsługiwana przez doświadczonego pośrednika. Nazywam się Klaudia Kumenda i wspieram klientów w pozyskaniu finansowania: od pierwszej rozmowy aż po podpisanie aktu notarialnego.
Spis treści
Dlaczego pożyczka prywatna z zabezpieczeniem może być rozwiązaniem?
Elastyczność procesu
Bank bada zdolność kredytową według z góry ustalonych algorytmów. Inwestor prywatny – lub fundusz prywatny – patrzy przede wszystkim na wartość nieruchomości i realność przedstawionego scenariusza spłaty. Dzięki temu osoby z przejściowymi kłopotami, przedsiębiorcy rozliczający się ryczałtem czy rodziny z niestandardowymi źródłami przychodu mają szansę na finansowanie, którego banki odmawiają.
Krótszy czas, prostsze formalności
Procedura ogranicza się do czterech kroków: wstępnej rozmowy, wyceny nieruchomości, przygotowania aktu notarialnego z hipoteką i przelewu środków. Całość można zrealizować nawet w pięć dni roboczych, podczas gdy standardowy kredyt hipoteczny potrafi zająć sześć–dziesięć tygodni.
Wyższe kwoty niż w pożyczkach gotówkowych
Współpracowałam z podmiotami udzielającymi finansowania od 5 000 zł do kilkuset tysięcy złotych, co pozwalało moim klientom realizować zarówno drobne potrzeby, jak i większe przedsięwzięcia – remonty, konsolidacje zobowiązań czy zatrzymanie egzekucji komorniczej. W uzasadnionych przypadkach mam również dostęp do prywatnych inwestorów, którzy są gotowi finansować projekty o wartości przekraczającej milion złotych.
Jak to działa w praktyce?
Krok pierwszy – diagnostyka problemu
Podczas pierwszej konsultacji (bez opłat i zobowiązań) analizuje sytuację: wysokość zadłużenia, wartość nieruchomości, terminy licytacji komorniczych oraz cele, na które mają trafić środki. Na tym etapie istotne jest przygotowanie kompletnej listy wierzytelności, włącznie z kosztami komorniczymi i odsetkami, by uniknąć niedoszacowania potrzebnej kwoty.
Krok drugi – wycena i weryfikacja stanu prawnego
Wycena bywa oparta na operacie szacunkowym lub – przy pilnych sprawach – na aktualnych fotografiach i analizie cen transakcyjnych w okolicy. Jednocześnie notariusz sprawdza księgę wieczystą, ponieważ hipoteka prywatna wymaga czystego, jednoznacznego stanu prawnego: jasnej własności, braku roszczeń osób trzecich oraz zgody wszystkich współwłaścicieli.
Krok trzeci – umowa i hipoteka
Umowa pożyczki powstaje w formie aktu notarialnego. Zawiera kluczowe elementy: kwotę, harmonogram spłaty (zwykle od roku do dziesięciu lat), koszty całkowite i zapisy o możliwości wcześniejszej spłaty bez sankcji. Hipoteka kaucyjna lub zwykła zostaje wpisana do księgi wieczystej – ten formalny krok stanowi gwarancję dla inwestora oraz daje pożyczkobiorcy jasność co do procedur w razie kłopotów.
Krok czwarty – wypłata środków
Gdy wszystkie formalności zostaną dopełnione, a umowa pożyczki podpisana, następuje wypłata środków. W zależności od rodzaju finansowania oraz ustaleń z pożyczkodawcą, środki mogą zostać przelane jeszcze tego samego dnia lub w ciągu kilku dni roboczych. Często możliwa jest także wypłata transzami – zwłaszcza przy większych kwotach lub finansowaniu inwestycji etapami. Na tym etapie pozostaję w kontakcie z klientem, aby upewnić się, że wszystko przebiega zgodnie z planem i że środki zostały prawidłowo zaksięgowane.
W przypadku, gdy środki z pożyczki mają zostać przeznaczone na spłatę zadłużenia – np. zaległości wobec banków, firm pożyczkowych czy w ramach egzekucji komorniczej – wypłata często trafia bezpośrednio na rachunki wierzycieli. Taki sposób rozliczenia przyspiesza proces oddłużenia i daje klientowi poczucie bezpieczeństwa. Dbam wtedy o to, aby wszystkie przelewy były zrealizowane zgodnie z ustaleniami i aby dokumentacja potwierdzająca spłatę została odpowiednio zarchiwizowana.
Kiedy pożyczka prywatna jest szczególnie pomocna?
Finansowanie inwestycji lub rozwoju firmy
Dla przedsiębiorcy kilka miesięcy zwłoki w decyzji banku bywa równoznaczne z utratą kontraktu. Prywatna pożyczka mostowa uruchomiona „na szybko” pozwala rozpocząć projekt, a po zakończeniu inwestycji można ją refinansować długim kredytem korporacyjnym.
Dla przedsiębiorcy czas oczekiwania na decyzję banku bywa kluczowy. Kilka miesięcy zwłoki może oznaczać utratę szansy na ważny kontrakt, opóźnienie inwestycji lub przerwanie negocjacji z partnerami. Bankowe procedury często są czasochłonne i nieprzewidywalne, co w dynamicznym środowisku biznesowym staje się poważnym ograniczeniem. W takich sytuacjach sprawdza się prywatna pożyczka mostowa – krótkoterminowe finansowanie, które można uruchomić znacznie szybciej, często nawet w kilka dni. Dzięki temu przedsiębiorca może od razu rozpocząć realizację projektu, zabezpieczyć zlecenie i zachować ciągłość działania.
Pożyczka mostowa pełni rolę tymczasowego wsparcia – pozwala sfinansować inwestycję na etapie startowym, bez konieczności czekania na kredyt bankowy. Po zakończeniu projektu, gdy firma zyskuje większą stabilność lub wpływy z kontraktu, zobowiązanie można refinansować długoterminowym kredytem korporacyjnym. Taki model działania łączy szybkość dostępu do środków z docelowym uporządkowaniem finansowania na korzystnych warunkach.
Uporządkowanie egzekucji
Zajęcie rachunków, zarobków i wizja licytacji nieruchomości to poważny stres. Prywatny produkt oddłużeniowy pozwala zapłacić całość egzekucji – komornik zamyka sprawę, a właściciel odzyskuje pełnię praw do swojej nieruchomości.
Konsolidacja wielu drogich zobowiązań
Kilka chwilówek i kart kredytowych z RRSO ponad 100% można skonsolidować w jedno zabezpieczone zobowiązanie oprocentowane na jednocyfrowym poziomie, co odczuwalnie obniża miesięczne obciążenia.
Warunki i parametry – co wypada wiedzieć zanim podpiszesz?
Oprocentowanie i koszty całkowite
Prywatne finansowanie, choć szybsze, zwykle bywa droższe od kredytu bankowego. W praktyce nominalne oprocentowanie utrzymuje się w granicach 10–20 proc. rocznie, a całkowity koszt zależy od prowizji inwestora, opłat notarialnych i ewaluacji nieruchomości. Warto zestawić wszystkie liczby w tabeli kosztów całkowitych, która jest integralną częścią umowy.
Poziom LTV
Większość prywatnych funduszy w Polsce pożycza do sześćdziesięciu procent wartości zabezpieczenia. Oznacza to, że przy domu wartym 1 000 000 zł typowa maksymalna pożyczka wynosi 600 000 zł. W niektórych przypadkach – szczególnie przy lokalach użytkowych w dużych miastach – limit LTV może być wyższy.
Wskaźnik LTV (ang. Loan to Value) to miara określająca stosunek kwoty udzielonego kredytu do wartości zabezpieczenia, najczęściej nieruchomości. Oblicza się go dzieląc wysokość kredytu przez wartość zabezpieczenia i wyrażając wynik w procentach. Na przykład jeśli pożyczka wynosi 300 000 zł, a wartość nieruchomości to 400 000 zł, wskaźnik LTV wynosi 75%.
Im niższy LTV, tym mniejsze ryzyko dla pożyczkodawcy, ponieważ większa część wartości zabezpieczenia nie jest objęta kredytem. W praktyce oznacza to lepsze warunki finansowania, większą szansę na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, a czasem także niższe oprocentowanie. Wysoki LTV (np. powyżej 80–90%) może wiązać się z dodatkowymi wymaganiami lub wyższymi kosztami kredytu.
Okres spłaty
Jeżeli celem jest czysta konsolidacja i poprawa historii kredytowej, pośrednicy rekomendują okres od 12 do 36 miesięcy, po którym następuje refinansowanie w banku lub sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku. Przy projektach inwestycyjnych fundusze godzą się na osiem–dziesięć lat, choć długi termin wiąże się z wyższym kosztem kapitału.
Brak weryfikacji w BIK
Inwestor prywatny najczęściej pomija bazy kredytowe. Znaczenie mają jedynie wartościowa nieruchomość i prawidłowo skonstruowana hipoteka. To szczególnie ważne dla osób po restrukturyzacjach lub świeżych windykacjach, które w banku nie mają szans aż do wyczyszczenia raportu.
Regulacje prawne a pożyczki prywatne
Choć prywatny inwestor nie podlega Komisji Nadzoru Finansowego, działają na nim przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawa o kredycie konsumenckim, którą w lutym 2025 r. zaktualizowano o nowe obowiązki informacyjne dla podmiotów obsługujących kredyty legalis.pl. Oznacza to m.in. konieczność przedstawienia konsumentowi pełnej informacji o kosztach przed podpisaniem dokumentów i utrzymanie RRSO poniżej limitów określonych w przepisach antylichwiarskich. Dodatkowo, pożyczki przekraczające 255 550 zł (górny próg ustawowej definicji kredytu konsumenckiego) wciąż wymagają aktu notarialnego i wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej.
Studium przypadku – jak prywatna pożyczka uchroniła dom przed licytacją
Pan Maciej prowadził małą firmę remontową. Po pandemii przychody spadły, a zaległości wobec ZUS i fiskusa doprowadziły do egzekucji komorniczej. Komornik wyznaczył termin licytacji jego domu pod Krakowem (wartość rynkowa 840 000 zł). W ostatniej chwili Pan Maciej trafił do Klaudii Kumendy. Po konsultacji powstał plan: oddłużenie kwotą 380 000 zł, zabezpieczoną hipoteką na 60 proc. LTV. Środki wypłacono w ciągu czterech dni; zadłużenia zostały spłacone, licytację odwołano, a Pan Maciej ma teraz 24 miesiące na zbudowanie zdolności kredytowej i przejście do klasycznego kredytu bankowego.
(Z oczywistych powodów, imię oraz wysokości kwot zostały nieco zmienione)
Czego unikać, podpisując umowę z inwestorem prywatnym?
Nie wszystkie podmioty rynkowe działają fair. Dlatego zwróć uwagę na:
- zapisy o przeniesieniu własności nieruchomości w razie jednorazowego spóźnienia ze spłatą (klauzula rażąco niekorzystna),
- astronomiczne kary umowne doliczane do kapitału,
- prowizje pobierane z góry w gotówce bez pokwitowania,
- brak tabeli opłat i prowizji,
- pośpiech i presję przy podpisywaniu aktu notarialnego.
Wątpliwości najlepiej rozwiać z notariuszem lub prawnikiem jeszcze przed wizytą w kancelarii – doświadczony pośrednik udostępnia projekt umowy z wyprzedzeniem i nie widzi problemu w konsultacji.
Najczęstsze pytania klientów
Czy muszę mieć nieskazitelną historię kredytową?
Nie. Decyduje wartość zabezpieczenia i realna możliwość spłaty. Negatywne wpisy w BIK, BIG czy KRD nie blokują wniosku.
Czy komornik może przejąć pożyczkę?
Komornik nie dotyka środków przelewanych bezpośrednio do wierzycieli. W razie zajętego rachunku uruchamia się specjalne konto techniczne, z którego spłaca się wskazane długi.
Czy mogę spłacić pożyczkę wcześniej?
Tak, większość prywatnych umów przewiduje wcześniejszą spłatę bez dodatkowych kosztów lub z symboliczną opłatą manipulacyjną.
Co się stanie, jeśli nie zdążę z refinansowaniem?
Najczęściej można przedłużyć umowę o kolejny okres, pod warunkiem terminowych wpłat odsetkowych. To ustalenia indywidualne – warto o nich rozmawiać już na etapie negocjacji harmonogramu.
Pożyczka prywatna – most, a nie przepaść
Pożyczka pod zastaw nieruchomości nie jest „ostatnią deską ratunku”, której należy się bać – przy właściwym zabezpieczeniu i rzetelnym pośredniku staje się mostem prowadzącym od finansowego kryzysu do stabilizacji. Dobrze skonstruowana umowa, realistyczny plan spłaty i wsparcie w refinansowaniu w banku sprawiają, że nieruchomość nie jest zagrożona, a budżet domowy odzyskuje równowagę.
Jak może pomóc Nawigator Kredytowy?
Prowadzę klienta od pierwszej rozmowy, przez wycenę, po notariat i wypłatę. Zespół współpracuje z kilkunastoma funduszami prywatnymi, co pozwala dobrać optymalne parametry: LTV, okres, ratę, koszt całkowity. Konsultacja jest bezpłatna, a firma nie pobiera przedpłat – wynagrodzenie rozlicza się dopiero po skutecznym uruchomieniu środków.
Kontakt: Klaudia Kumenda,
tel. 884 775 475,
biuro w Krakowie, ul. Lubicz 27 .
Podsumowanie
Pożyczka prywatna z hipoteką to narzędzie, które – odpowiednio użyte – pozwala:
- sfinansować projekt biznesowy, gdy bank odmawia.
- przejąć kontrolę nad spiralą zadłużenia,
- zatrzymać egzekucję komorniczą i ochronić dom,
W trudnej sytuacji liczy się czas oraz profesjonalne wsparcie. Dlatego, zanim uznasz swój przypadek za beznadziejny, porozmawiaj z ekspertem. Jedna rozmowa może zmienić finansową rzeczywistość, tak jak zmieniła ją u setek klientów Nawigatora Kredytowego.
Umów bezpłatną konsultację – odzyskaj spokój i rozpocznij naprawę swoich finansów już dziś.
Klaudia Kumenda, pośredniczka Kredytowa z Krakowa
tel. 884 775 475,
ul. Lubicz 27 .